ruangpublik.info Kebijakan Publik PENGEMBANG DALAM INTRIGUE PENYERAHAN PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS PERUMAHAN

PENGEMBANG DALAM INTRIGUE PENYERAHAN PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS PERUMAHAN

PENGEMBANG DALAM INTRIGUE PENYERAHAN PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS PERUMAHAN

Rumah merupakan kebutuhan primer dari setiap orang karena rumah dapat memberikan perlindungan dari panas dan hujan maupun bahaya yang lain. Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar bagi manusia. Bagi sebagian besar masyarakat Indonesia, kata “rumah” menjadi suatu kebutuhan yang sangat mahal, padahal rumah adalah suatu kebutuhan dasar, fundamental, dan sekaligus prasyarat bagi setiap orang untuk bertahan dan hidup serta menikmati kehidupan bermartabat, damai, aman, dan nyaman. Dengan kata lain, dampak negatif terbuka pada individu yang tidak mempunyai rumah tinggal. Lebih jauh, tanpa mempunyai akses perumahan, kehidupan pribadi, maupun sosial akan sulit dicapai.

Pembangunan Perumahan atau Permukiman di kota besar dan daerah seperti Kabupaten Bekasi adalah salah satu contoh kawasan yang makin dilirik oleh pengembang perumahan maupun rumah vertical atau bisa disebut apartmen, pembangunan perumahan meningkat pesat seiring kebutuhan setiap orang akan kebutuhan untuk memiliki rumah. Sehingga semakin meningkatnya pembangunan perumahan hingga pemerintah daerah semakin mengencangkan aturan dalam pendirian dasar perumahan sampai penyerahan akhirnya ke pemerintah daerah setempat khususnya Kabupaten Bekasi.

Pembangunan kawasan pemukiman dan perumahan dimulai dengan tahap awal perencanaan, pada tahap ini meliputi izin lokasi, advice plan (jika diatas 1 hektar), izin amdal (analisis mengenai dampak lingkungan), izin perubahan penggunaan tanah (IPPT), izin perencanaan, SKRK (Surat Keterangan Rencana Kota/Kabupaten), IMB (Izin Mendirikan Bangunan), serta bagaimana status tanah tempat prasarana, sarana dan utilitas direncanakan. Aspek pengawasan pada tahap perencanaan saat pengembang mengajukan izin pembangunan kompleks perumahan merupakan tahap pengendalian awal. Pengendalian ini diharapkan nantinya dalam tahap pembangunan dapat sesuai dengan apa yang diajukan sesuai dengan rencana atau perizinan yang didapat. Kemudian dilanjutkan pada tahap pembangunan yang pada tahap ini tanah dimatangkan dan di atasnya dibangun rumah dan fasilitas-fasilitasnya sebagaimana yang dinyatakan dalam rencana proyek yang telah disetujui. Dalam tahap ini peran Pemerintah Kabupaten Bekasi mengawasi pembangunan perumahan dan fasilitasnya agar sesuai standar dan peraturan yang berlaku sangatlah besar.

Pelaksanaan pengawasan dan pengendalian ini dilaksanakan oleh Dinas dan instansi terkait secara berkelanjutan agar pelanggaran terhadap pembangunan fasilitas sosial dan fasilitas umum dapat dihindari. Tahap selanjutnya, yaitu tahap penyerahan. Pada tahap penyerahan ini harus sesuai dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 tahun 2009 tentang penyerahan Prasarana, sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukiman ke Pemerintah Daerah.

Dalam praktiknya untuk penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas sangatlah susah untuk diserah terimakan kepada pemerintah kabupaten / kota setempat, dalam hal ini Kabupaten Bekasi. Ada banyak hal teknis yang tidak bisa diserahkan kepada pemerintah Kabupaten Bekasi walaupun telah diundangkan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 pasal 11 yaitu:

      1. Pemerintah daerah meminta pengembang untuk menyerahkan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10 yang dibangun oleh pengembang
      2. Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan:
          • paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan dan
          • sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah
      3. Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan permukiman sesuai rencana tapak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b dilakukan:
          • secara bertahap, apabila rencana pembangunan dilakukan bertahap atau
          • sekaligus, apabila rencana pembangunan dilakukan tidak bertahap

Namun dalam praktiknya masih ditemukan kendala-kendala yang memberatkan sehingga proses serah terima Prasarana, sarana dan Utilitas ke Pemerintah Kabupaten Bekasi tidak bisa berjalan baik dari sisi pengembang.

Diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 9 Tahun 2017 tentang Tata Penyelenggaraan Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Perumahan, Rumah Susun dan Perniagaan  di Kabupaten Bekasi meliputi:

Pasal 1
Dalam Peraturan Daerah ini yang dimaksud dengan:

Ayat:

(7) Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman

(8) Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi

(9) Utilitas adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan/ kawasan

(10) Penyediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas adalah cara pemerintah daerah untuk menyediakan Prasarana, sarana, dan utilitas baik dengan cara mengadakan sendiri ataupun melalui penyerahan, Prasarana, sarana, dan utilitas dari para Pengembang perumahan/permukiman sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku

(11) Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas adalah penyerahan berupa tanah dengan bangunan atau tanah tanpa bangunan dalam bentuk aset dan tanggung jawab pengelolaan dari Pengembang kepada Pemerintah Daerah

Pasal 8

Ayat:

    1. Prasarana perumahan dan rumah susun, antara lain:
      • jaringan jalan
      • jaringan saluran pembuangan air limbah
      • jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase) dan
      • tempat pembuangan sampah.
    2. Dalam hal diperlukan untuk menghubungkan satuan perumahan yang satu dengan satuan perumahan yang lain wajib disediakan akses jalan antar kawasan dan jembatan yang penyediaannya memenuhi standar dan sesuai ketentuan peraturan perundangan.

Pasal 9
Sarana perumahan dan rumah susun, antara lain:

    • sarana perniagaan/perbelanjaan
    • sarana pelayanan umum dan pemerintahan
    • sarana pendidikan
    • sarana kesehatan
    • sarana peribadatan
    • sarana rekreasi dan olah raga
    • sarana pemakaman
    • sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau (RTH)
    • sarana parkir dan
    • sarana lainnya yang ketentuan penyediaannya menyesuaikan dengan 
perumahan dan rumah susun sesuai ketentuan peraturan perundangan

Pasal 10

Ayat:

    1. Utilitas perumahan dan rumah susun, antara lain:
      • jaringan air bersih
      • jaringan listrik
      • jaringan telepon
      • jaringan gas
      • jaringan transportasi
      • pemadam kebakaran
      • sarana penerangan jalan umum dan
      • utilitas lainnya yang ketentuan penyediaannya menyesuaikan 
dengan perumahan dan rumah susun sesuai ketentuan peraturan perundangan
    2. Khusus mengenai sarana penerangan jalan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf g penyediaannya dilakukan dengan ketentuan pemasangannya:
      • di dalam perumahan dan rumah susun dan
      • di luar perumahan dan rumah susun
    3. Pemasangan penerangan jalan umum di dalam perumahan dan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a dilakukan menurut rentang/lebar jalan terbangun sebagai berikut:
      • ukuran 6 meter sampai 8 meter untuk rumah umum bagi 
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)
      • ukuran 8 meter sampai 12 meter untuk rumah komersial bagi 
non MBR
      • ukuran 12 meter sampai 20 meter untuk rumah komersial bagi non 
MBR
    4. Jarak pemasangan penerangan jalan umum antara 25 meter sampai dengan 40 meter, menyesuaikan dengan rentang/lebar jalan terbangun sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
    5. Pemasangan penerangan jalan umum di luar perumahan dan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b sebanyak 20% (dua puluh persen) dari jumlah titik penerangan jalan umum yang disetujui Pemerintah Daerah sebagai bagian dari tanggung jawab sosial dan lingkungan (TJSL) pengembang
    6. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penyerahan sarana penerangan jalan umum sebagai tanggung jawab sosial dan lingkungan (TJSL) sebagaimana dimaksud pada ayat (5) diatur melalui Peraturan Bupati

Pasal 15

Ayat:

    1. Pengembang perumahan wajib menyediakan prasarana, sarana, dan utilitas paling sedikit 40% (empat puluh persen) dari keseluruhan luas lahan.
      • Dalam penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana dimaksud pada ayat (1), berlaku ketentuan sebagai berikut:
      • paling sedikit 2% (dua persen) dipergunakan sebagai kolam retensi 
(water pond)
      • paling sedikit 4% (empat persen) dipergunakan sebagai sarana 
fasilitas sosial dan fasilitas umum
      • paling sedikit 6% (enam persen) dipergunakan sebagai sarana 
pertamanan dan ruang terbuka hijau (RTH) dan
      • paling sedikit 28% (dua puluh delapan persen) dipergunakan 
sebagai prasarana dan utilitas
    2. Komposisi penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak boleh ada perubahan (revisi) rencana tapak (site plan/block plan)

Pasal 19

Ayat:

    1. Pengembang perumahan wajib menyediakan lahan untuk sarana ibadah di lokasi yang strategis di dalam perumahan
    2. Pengembang rumah susun wajib menyediakan lahan untuk sarana ibadah yang layak dengan luasan yang memadai

Pasal 20

Ayat:

    1. Pengembang perumahan dengan luas lahan di atas 10 (sepuluh) hektar wajib menyediakan lahan siap pakai untuk sarana pendidikan dasar
    2. Pengembang rumah susun dengan kapasitas 500 (lima ratus) unit satuan rumah susun (sarusun) atau lebih wajib menyediakan lahan siap pakai untuk sarana pendidikan dasar

Pasal 21

Ayat:

    1. Pengembang wajib membangun prasarana dan utilitas sesuai dengan rencana induk dan/atau rencana tapak (site plan/block plan) yang telah disahkan Pemerintah Daerah
    2. Masa pemeliharaan prasarana dan utilitas oleh pengembang terhitung sejak mulai dibangun sampai diserahkan kepada Pemerintah Daerah

Pasal 22

Ayat:

    1. Pengembang perumahan dan rumah susun wajib melakukan penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, dan Pasal 11 kepada Pemerintah Daerah
    2. Pengembang perniagaan wajib melakukan penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perniagaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13, dan Pasal 14 kepada Pemerintah Daerah
    3. Pengembang perumahan dan rumah susun wajib mengikuti ketentuan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15, Pasal 16, Pasal 18, Pasal 19, Pasal 20, dan Pasal 21
    4. Pengembang perniagaan wajib mengikuti ketentuan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17

Pasal 23

Ayat:

    1. Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
      • untuk perumahan dengan luas lahan kurang dari 10 hektar, paling 
lambat 3 tahun
      • untuk perumahan dengan luas lahan 10 sampai dengan 25 hektar, 
paling lambat 5 tahun
      • untuk perumahan dengan luas lahan di atas 25 hektar, paling 
lambat 10 tahun
    2. Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas Rumah Susun dan 
perniagaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 dilakukan paling lambat 1 tahun setelah masa pemeliharaan
    3. Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) didahului dengan penyerahan dokumen pokok dari pengembang kepada Pemerintah Daerah setelah rencana tapak (site plan/block plan) disahkan yaitu:
    4. salinan atau fotokopi rencana tapak (site plan/block plan)
    5. surat ukur tanah prasarana, sarana, dan utilitas dan
    6. Surat Pelepasan Hak Fasos dan Fasum

Pasal 24

Ayat:

    1. Penyerahan prasarana dan utilitas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 pada perumahan, rumah susun, dan perniagaan berupa bangunan
    2. Penyerahan sarana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 pada perumahan dan perniagaan berupa tanah siap bangun

Pasal 37

Ayat:

    1. Pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan, rumah susun, dan perniagaan yang telah diserahkan kepada Pemerintah Daerah, sepenuhnya menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah
    2. Pemerintah daerah dapat bekerja sama dengan pengembang, badan usaha swasta dan atau masyarakat dalam pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan
    3. Dalam hal Pemerintah daerah melakukan kerja sama pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas dengan pengembang, badan usaha swasta, dan masyarakat, pemeliharaan fisik dan pendanaan prasarana, sarana, dan utilitas menjadi tanggung jawab pengelola
    4. Pengelola prasarana, sarana, dan utilitas tidak dapat merubah peruntukan prasarana, sarana, dan utilitas

Pasal 38

Ayat

    1. Pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) diserahkan kepada PD yang berwenang, sebagai berikut:
      • urusan bidang perumahan, permukiman, dan pertanahan, 
mengelola jalan, saluran pembuangan air limbah, saluran pembuangan air hujan (drainase), sarana pelayanan umum dan pemerintahan, dan sarana pemakaman, sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau, dan penerangan jalan umum
      • urusan bidang perdagangan, mengelola sarana perniagaan/ perbelanjaan
      • urusan bidang pendidikan, mengelola sarana pendidikan
      • urusan bidang kesehatan, mengelola sarana kesehatan
      • urusan bidang pariwisata, mengelola sarana rekreasi
      • urusan bidang olah raga, mengelola sarana olah raga
      • urusan bidang perhubungan, mengelola sarana parkir, jaringan transportasi dan jaringan telepon
      • urusan bidang lingkungan hidup, mengelola jaringan pembuangan air limbah dan tempat pembuangan sampah dan
      • urusan bidang pemadam kebakaran, mengelola pemadam kebakaran
      • urusan bidang kesejahteraan rakyat mengelola sarana peribadatan
    2. Pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas yang dilakukan oleh PD sebagai mana dimaksud pada ayat (1), harus disetujui oleh Bupati
    3. Pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang tidak diserahkan kepada organisasi PD yang berwenang menjadi bagian pengelolaan:
    4. PDAM, untuk pengelolaan jaringan air bersih
    5. PT PLN, untuk pengelolaan jaringan listrik
    6. PT Telkom, untuk pengelolaan jaringan telekomunikasi dan
    7. PN Gas, untuk pengelolaan jaringan gas
    8. Pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas harus dilakukan sesuai dengan rencana tapak (site plan/block plan) yang disahkan
    9. Ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas yang diterima oleh Pemerintah Daerah kemudian diserahkan kepada PD diatur dengan Peraturan Bupati

Pasal 40

Ayat:

    1. Setiap pengembang yang tidak memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23, Pasal 25, Pasal 26, Pasal 27, dan Pasal 29 dikenakan sanksi administratif
    2. Pengenaan sanksi diberlakukan atas sebagian dan/atau keseluruhan Pasal sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
    3. Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berbentuk:
      • teguran tertulis
      • peringatan tertulis
      • pembekuan izin usaha
      • pencabutan izin usaha
    4. Sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dikenakan melalui:
      • peringatan tertulis dan
      • pembekuan dan/atau pencabutan izin
    5. Pengenaan sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak menghilangkan tanggung jawab pengembang melaksanakan perbaikan dan/atau pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan, rumah susun, dan perniagaan yang menjadi kewajibannya

Pasal 41

Ayat:

    1. Setiap pengembang yang tidak melaksanakan sanksi administratif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 40 diancam dengan pengenaan sanksi hukuman pidana
    2. Pengenaan sanksi hukuman pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan dalam bentuk denda paling banyak Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) sesuai Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
    3. Pelaksanaan eksekusi hukuman pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak menghilangkan tanggung jawab pengembang dalam melaksanakan sanksi administratif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 40 ayat (5)

Disimpulkan bahwa serah terima Prasarana, sarana dan Utilitas itu sangat penting, berdasarkan latar belakang diatas. Pengembang merupakan terjemahan dari Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris artinya adalah pembangun/ pengembang. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman tidak memberikan definisi tentang pengembang. Pengertian pengembang dijumpai dalam PMDN No. 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana, Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah pada Pasal 1 angka 7 mengartikan pengembang adalah “institusi atau lembaga penyelenggara pembangunan perumahan dan permukiman”. Hal ini berarti bahwa perusahaan penyelenggara pembangunan perumahan dan permukiman disebut dengan pengembang. Pengembang perumahan (real estate developer) atau biasa juga disingkat pengembang/developer) adalah orang perorangan atau perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman menjadi perumahan yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga dapat dijual kepada masyarakat.

Diserahkannya prasarana, sarana dan utilitas atau yang biasa disebut fasum dan fasos dari pengembang perumahan kepada pemerintah daerah setempat, maka biaya pemeliharaan dan pengelolaan fasum dan fasos beralih kepada pemerintah daerah setempat yang menerima penyerahan dan pengelolaan fasum dan fasos.

Penyerahan Prasana, Sarana dan Utilitas atau banyak dikenal dengan Fasum fasos, bagi pengembang perumahan dapat melakukan serah terima dengan 2 tahap yaitu bertahap dan tahapan sekaligus atau langsung. Penyerahan bertahap yaitu penyerahan secara administrasi terdiri dari beberapa dokumen tanah dan izin yang telah diberikan akan diserah terimakan dahulu dengan pemerintah daerah. Penyerahan selanjutnya yaitu berupa bangunan fasum dan fasos seperti (taman, RTH, PJU, jalan dll yang sebelumnya dilakukan pengecekan terhadap fisik yang akan diserahkan dengan lampiran berita acara serah Pemeriksaan Lapangan. Dalam proses serah terima, Pengembang haru membangun sebesar 40% prasarana, sarana dan utilitas lingkungan dan fasilitas sosial dari luas lahan yang dikuasai atau dibangun. Pemeliharaan Fasos, Fasum dan prasarana Lingkungan yang diserahkan tetap menjadi kewajiban Pengembang sampai seluruh kavling efektif terbangun dan terjual Prosedur Penyerahan. Sebelum dilakukan penyerahan oleh Pemohon kepada Pemda terlebih dahulu dilakukan verifikasi oleh Tim Verifikasi.

Pengembang yang tidak menepati janjinya memberikan fasilitas sosial dan fasilitas umum (fasos/fasum) harus dibawa ke ranah hukum. Karena pengembang perumahan sudah melakukan penipuan.

Fasum dan fasos yang telah diserahkan oleh pengembang perumahan, maka dengan penyerahan tersebut pengembang tidak lagi menanggung biaya pemeliharaan dan pengelolaan fasum dan fasos. Biaya pemeliharaan dan pengelolaan menjadi tanggung jawab dari pemerintah daerah yang menerima penyerahan.

Pemerintah daerah setempat secara administrasi harus bertanggung jawab. Sebagaimana diundangkan Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2014, yang mendefinisikan administrasi pemerintahan adalah tata laksana dalam pengambilan keputusan dan/atau tindakan oleh badan dan/atau pejabat pemerintahan. UU No. 30 Tahun 2014 diundangkan dengan maksud sebagai salah satu dasar hukum bagi Badan dan/atau Pejabat Pemerintahan, Warga Masyarakat, dan pihak-pihak lain yang terkait dengan Administrasi Pemerintahan dalam upaya meningkatkan kualitas penyelenggaraan pemerintahan.

Pejabat pemerintahan dalam menyelenggarakan pemerintahan mempunyai wewenang mengambil keputusan dan/atau tindakan. Sesuai dengan pasal 8 ayat (2) UU No. 30 Tahun 2014, bahwa Badan dan/atau Pejabat Pemerintahan dalam menggunakan Wewenang wajib berdasarkan peraturan perundang-undangan dan Asas Umum Pemerintahan Yang Baik. Asas Umum Pemerintahan yang Baik sebagaimana pasal 10 UU No. 30 Tahun 2014 adalah tentang Administrasi Pemerintahan dimaksud meliputi asas:

    • kepastian hukum
    • kemanfaatan
    • tidak berpihakan
    • kecermatan
    • tidak menyalahgunakan kewenangan
    • keterbukaan
    • kepentingan umum dan
    • pelayanan yang baik.

AUPB dalam hukum positif Indonesia dapat diketemukan dalam Pasal 53 ayat (2) Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana telah diubah dengan Undang – Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang perubahan Atas Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 35) dan terakhir Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 51 Tahun 2009 Tentang Perubahan Kedua Atas Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1986 Tentang Peradilan Tata Usaha Negara (UU PTUN) yang meliputi:

    • bertentangan dengan peraturan perundang-undangan
    • bertentangan dengan AUPB

Berdasarkan uraian dan pembahasan sebagaimana tersebut di atas dapat dijelaskan bahwa jika pengembang menolak penyerahan fasum dan fasos tanpa suatu alasan yang jelas, maka akibat hukum pemerintah kabupaten menolak penyerahan prasarana, sarana dan utilitas dapat digugat ke PTUN atas dasar telah melakukan tindakan melanggar asas umum pemerintahan yang baik sebagaimana dimaksud oleh pasal 53 Undang-undang Peradilan Tata Usaha Negara. Sehubungan dengan pemerintah menolak penyerahan fasum dan fasos atau pengembang enggan atau tidak segara menyerahkan fasum dan fasos, untuk menjembatani adanya suatu permasalahan antara pemerintah dan pengembang, perlu dibentuk suatu konsultan sebagai pihak ketiga, digunakan sebagai pihak penengah terkait dengan fasum dan fasos antara pemerintah dan pengembang.

Lalu bagaimanakah dengan IPL atau Iuran Pemeliharaan lingkungan yang selalu menjadi masalah serta uang deposit bila warga hendak renovasi rumah, dengan tidak pahamnya RT RW atas pengelolaan yang dilakukan oleh pengembang ?

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan suatu perjanjian (yang pada umumnya merupakan perjanjian baku) antara Pembeli perumahan (konsumen) dan Pengembang (pelaku usaha) yang pada intinya menetapkan bahwa Pembeli dan Pengembang sepakat untuk melakukan jual beli perumahan dengan persyaratan yang ditentukan dalam PPJB. Di dalam PPJB tersebut juga tidak jarang ditemukan klausul-klausul lain yang berhubungan dengan pengelolaan lingkungan kawasan perumahan, sebagaimana yang tercantum dalam PPJB yang ditandatangani bersama pengembang.

Hubungan antara konsumen dan pengembang selaku Pelaku Usaha tunduk kepada Undang – Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU No. 8/1999). Undang – undang ini mengatur secara tegas hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang dimiliki dan/atau wajib dilaksanakan baik oleh Konsumen maupun Pelaku Usaha.

Hak-hak yang dimiliki oleh Konsumen misalnya diatur di dalam Pasal 4 UU No. 8/1999, yaitu antara lain:

    • Hak atas informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa
    • Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan
    • Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan dan upaya penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut dan
    • Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif

Sedangkan kewajiban Pengembang selaku Pelaku Usaha diatur di dalam Pasal 7 UU No. 8/1999, yaitu antara lain:

    • Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya
    • Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan dan pemeliharaan
    • Memperlakukan dan melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif

Selain itu, berdasarkan masalah yang disampaikan, perlu dicermati pula fakta yang mengasumsikan bahwa di dalam PPJB tersebut diatur bahwa Pengembang memiliki hak untuk menetapkan iuran pengelolaan yang harus dibayarkan oleh penghuni secara sepihak. Apabila asumsi ini benar, maka pengembang dalam hal ini juga melanggar ketentuan Pasal 18 ayat (1) huruf (g) UU No. 8/1999 yang menyatakan:

“Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausul baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:

(g). menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa aturan baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa yang dibelinya.”

Terdapat 2 (dua) macam sanksi yang ditetapkan oleh UU No. 8/1999 atas pelanggaran ketentuan di atas yaitu:

    1. Sanksi Perdata

Secara perdata, klausul yang menetapkan bahwa Pengembang berhak untuk menetapkan iuran pengelolaan secara sepihak adalah BATAL DEMI HUKUM. Hal ini ditegaskan oleh Pasal 18 ayat (3) UU No. 8/1999.

    1. Sanksi Pidana

Secara pidana, pelaku usaha yang melanggar ketentuan Pasal 18 UU No. 8/1999 di atas dapat diancam dengan pidana perjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp. 2.000.000.000,- (dua miliar rupiah). Hal ini ditegaskan oleh Pasal 62 ayat (1) UU No. 8/1999.

Berdasarkan hal-hal uraian di atas, maka dapat disimpulkan bahwa tindakan-tindakan yang dapat dilakukan dan  ditempuh untuk menyelesaikan masalah yang dihadapi adalah:

    • Warga dapat menyampaikan keluhan dan/atau keberatan kepada Pengembang atas penetapan iuran pengelolaan yang ditetapkan secara sepihak. Keluhan dan/atau keberatan ini dapat ditindaklanjuti dengan musyawarah antara warga dengan Pengembang sehingga dapat mencapai suatu kesepakatan bersama mengenai jumlah dan mekanisme penetapan iuran pengelolaan
    • Apabila jalan musyawarah di atas tidak dapat mencapai kesepakatan, maka bersama warga dapat menempuh jalur hukum berupa:
    1. Pelaporan kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen setempat atau
    2. Mengajukan Gugatan Perdata atas dasar Perbuatan Melawan Hukum kepada pengadilan yang berwenang.

Sebagai alternatif lain, warga yang lain juga dapat melakukan pelaporan dugaan tindak pidana Pasal 62 ayat (1) UU No. 8/1999 yang dilakukan oleh pengembang kepada pihak kepolisian.

Mari Cegah Kesewenang Wenangan Dengan Berpengetahuan Secara Baik

Diambil dari berbagai sumber

Bram ananthakuanantha
Ketua Sarana Indonesia Akar Peduli (SIAP)
Ketua Indonesia Pintar Dalam Edukasi (INSPIRASI)
Pengasuh ruangpublik.info

Author: ruangpublik.info

Penulis Adalah Penggiat Aktivis di Bidang Pendidikan dan Pengamat Kebijakan Pemerintah Sektor Publik
EnglishBahasa Indonesia
ruangpublik.info